Не секрет, что совершение сделок с недвижимостью вообще, и с жилыми помещениями в частности, обладает такой спецификой, что далеко не каждый юрист отважится взять процедуры сбора всех необходимых документов, согласований, разрешений, заключения сделки и регистрации перехода прав в свои руки, не говоря уж об "обычном" гражданине.

Когда сделка проходит благополучно, никаких конфликтов между сторонами не возникает. Однако при возникновении конфликтных ситуаций покупка квартиры для граждан может стать "головной болью" на длительное время.

Приводим несколько подобных конфликтных ситуаций:

1. Совершение сделки гражданином, признанным недееспособным.

Внимание! Согласно ст.171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки должен совершать его опекун - п.2 ст.29 ГК РФ. Покупатель недвижимости, считая собственника квартиры полностью дееспособным, заключает договор купли-продажи. Затем появляется опекун продавца, представляет документы, свидетельствующие о недееспособности гражданина (решение суда о признании гражданина недееспособным, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки), и заявляет, что не давал своего согласия на совершение сделки.

Результат: Сделка будет признана ничтожной, первоначальный владелец недвижимости (а также его опекун) получает назад свою собственность и становится "вечным должником" - ведь денег, полученных за квартиру, у него, конечно же, уже нет и взять их неоткуда.

2. Продажа квартиры (или дома) одновременно нескольким покупателям.

Внимание! Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя только после государственной регистрации договора купли-продажи.

У продавца (собственника) на руках имеется несколько экземпляров (копий) свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов. В этом случае продавец получает деньги с двух или более покупателей, а собственником недвижимости становится тот, кто раньше зарегистрирует договор.

Результат:  Другие же покупатели остаются без денег и без квартиры.

3. Продажа квартиры в жилых домах, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных нужд после получения соответствующей компенсации.

Внимание! Согласно ст.239 ГК РФ имущество (квартира) изымается у собственника путем выкупа государством. Выкуп производится посредством предоставления жилого помещения, тождественного выкупаемому. Доказательством достигнутой договоренности между собственником квартиры и государством является прекращение возможности регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания в органах МВД по месту нахождения недвижимости. Но при этом перехода права собственности не происходит, и документы, доказывающие, что собственником квартиры продолжает являться физическое лицо, проживающее в продаваемой квартире, в порядке и предъявляются потенциальному покупателю по первому требованию. Следовательно, ничто не препятствует заключению сделки купли-продажи.

Результат: В подобной ситуации всю вину перекладывают на нового собственника квартиры - почему не выяснил, возможна ли регистрация в приобретаемой квартире?